Marcus Leuner
Referent Energie, Bauen und Technik

Die Attraktivität der Wohnungsbestände stand im Jahr 2025 noch stärker im Mittelpunkt der fachlichen Diskussion. In vielen Regionen genügt es nicht mehr, Bestände allein instand zu halten oder energetisch punktuell zu modernisieren. Gefragt sind ganzheitliche Konzepte, die energetische Qualität, zeitgemäße Grundrisse, Barrierearmut, Wohnumfeld und eine verlässliche technische Infrastruktur zusammendenken. Für die sächsischen Wohnungsgenossenschaften geht es dabei nicht nur um die bauliche Weiterentwicklung ihrer Gebäude, sondern vor allem um die langfristige Sicherung der Vermietbarkeit und Akzeptanz ihrer Bestände.

Zugleich blieb das serielle, modulare und einfache Bauen im Jahr 2025 ein wichtiges Thema der fachlichen Diskussion. Angesichts weiterhin hoher Baukosten, knapper Handwerkskapazitäten und wachsender technischer sowie regulatorischer Anforderungen richtet sich der Blick neben klassischen Bauweisen verstärkt auch auf alternative Ansätze. Dabei geht es vor allem darum, einzelne Elemente wie Standardisierung, Vorfertigung, reduzierte technische Komplexität und vereinfachte Bau- und Ausstattungsstandards stärker in Planungen einzubeziehen, zu prüfen und weiterzuentwickeln. In der Praxis zeigt sich bislang jedoch, dass entsprechende Vorhaben meist nicht in Reinform unter einem dieser Begriffe umgesetzt werden. Vielmehr finden einzelne Aspekte des seriellen, modularen oder einfachen Bauens Eingang in Projekte. Gleichwohl bleibt das Thema bedeutsam, weil sich hiervon perspektivisch Impulse für wirtschaftlich tragfähigere und zugleich praktikable Lösungen im Neubau und im Bestand erwarten lassen. Damit solche Ansätze künftig breiter wirksam werden können, braucht es neben weiteren praktischen Erfahrungen auch verlässliche rechtliche und förderseitige Rahmenbedingungen.

Ein zentrales Thema blieb 2025 die Entwicklung der CO₂-Bepreisung. Der nationale CO₂-Preis im Brennstoffemissionshandel stieg im Jahr 2025 auf 55 Euro je Tonne, nachdem er 2024 noch 45 Euro betragen hatte. Für 2026 ist ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro vorgesehen. Für die Wohnungsgenossenschaften verteuern sich damit fossil geprägte Wärmelösungen weiter. Dies betrifft nicht nur die umlagefähigen Betriebskosten, sondern über die CO₂-Kostenaufteilung und die wirtschaftliche Bewertung künftiger Investitionen zunehmend auch die Unternehmen selbst.

Parallel dazu blieb der Blick auf den europäischen Emissionshandel geschärft. Im ETS 1, der unter anderem die Strom- und Wärmeerzeugung umfasst, lag der durchschnittliche EUA-Auktionspreis 2025 bei rund 73,86 Euro und damit deutlich über dem Preisniveau des nationalen Systems. Gerade für Wohnungsgenossenschaften in fernwärmeversorgten Gebieten mit fossil geprägter Erzeugung zeigt sich daran, wie stark europäische CO₂-Preissignale inzwischen auf die Wohnungswirtschaft durchwirken können. Mit Blick auf den ETS 2 für Gebäude und Verkehr war 2025 vor allem ein Jahr der Vorbereitung und Unsicherheit. Nach dem europäischen Regelwerk begann 2025 der Hochlauf des Systems mit Monitoring- und Berichtspflichten. Ursprünglich sollte der ETS 2 ab 2027 voll wirksam werden, verbunden mit der Möglichkeit einer Verschiebung auf 2028 bei außergewöhnlich hohen Gas- und Ölpreisen. In der politischen Debatte auf EU-Ebene wurde diese Verschiebung Ende 2025 und Anfang 2026 weiter in Richtung eines Starts 2028 konkretisiert. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet dies keine Entwarnung, sondern vor allem einen zeitlichen Aufschub bei weiter bestehendem Anpassungsdruck.

Vor diesem Hintergrund bleibt die Weiterentwicklung attraktiver, klimaverträglicher und zugleich wirtschaftlich tragfähiger Wohnungsbestände eine der entscheidenden Zukunftsaufgaben der Branche. Die Wohnungsgenossenschaften müssen Investitionen in Energieeffizienz, Wohnqualität und technische Infrastruktur so ausgestalten, dass sie sowohl betriebswirtschaftlich darstellbar als auch sozial vertretbar bleiben. Der VSWG unterstützte seine Mitglieder hierbei in diesem Geschäftsjahr fachlich, informierte über technische und rechtliche Entwicklungen und setzte sich gegenüber Politik und Verwaltung für praktikable Rahmenbedingungen ein. Ziel bleibt es, die Bestände zukunftsfest zu machen, ohne die Bezahlbarkeit des Wohnens aus dem Blick zu verlieren.